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          重磅!征收總戶數約6885戶!莆田文獻北片區……

          作者:匿名  來源:拆遷法律咨詢網  日期:2021-10-11

          重磅

          莆田文獻北片區城市更新改造項目

          房屋征收補償方案(征求意見稿)揭曉

          附件:

          莆田市城廂區文獻北片區

          城市更新改造項目房屋征收補償方案

          (征求意見稿,最終方案以房屋征稅公告的補償方案為準)

          根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》《福建省實行〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》及相關規定,為確保被征稅人的合法權益,保障城廂區文獻北片區城市更新改造項目的順利進行,融合本項目實際情況,制訂本方案。

          第一章 總 則

          第一條 [征收范圍]

          1.本項目房屋征稅范圍:文獻北片區城市更新改造項目范圍內國有土地性質上的房屋,征稅房屋四至范圍:東至馬巷街、勝利北街,西至荔城南大道,南至文獻路,北至石室路、梅園路。其中:一期、二期以學園中街為界,學園路中街東為一期,學園中街以西為二期。(詳見征收紅線圖)。

          2.本項目征稅總戶數約6885戶,征收房屋總建筑面積約153.5萬㎡,征收房屋總用地面積約1060畝。

          第二條 [征收當事人]

          1.房屋征收部門為莆田市城廂區住房和城鄉建設局,負責管理本項目房屋征稅與補償工作。征收實行單位為莆田市萬和房屋征稅有限公司、莆田市眾信房屋征稅有限公司,負責管理具體實施本項目的房屋征收與補償工作。

          2.征稅范圍內的房屋所有權人為被征收人。

          第三條 [補償移往方式]

          1.房屋征稅實行貨幣補償或房屋產權對調方式,被征稅人可以自由選擇一種補償安置方式。

          2.被征稅人自由選擇房屋產權對調方式的,實施“等面積、等性質、等功能移往”的原則,被征收房屋補償款由房屋征稅部門用于繳納被征收人的安置房價款,剩下補償款繳納給被征稅人。

          第四條 [征稅補償認定標準]

          1.被征稅房屋合乎以下條件之一的,應給與確認補償

          (1)持有人合法的的土地使用權證、房屋所有權證或有權機關批準的建房用地手續等有效證件。

          (2)雖無產權原證件,但確系建國前建造的舊房或能證實為1982年4月30日前建造的房屋的。

          (3)《土地管理法》、《城市規劃法》實施前,批準建房申請雖不健全的,但經歷次清房(1982、1986、1991、1997年)或兩權均須處理并補辦有關申請和補交款項的房地產。

          (4)歷年經國土、建設等部門行政處罰到位(不含提供相應票據等),一直作為住房使用且只有一處住房的。

          2.對未經注冊的建筑,由區政府組織住建、自然資源等部門進行調查、確認和處理。對認定為合法建筑和未多達批準后期限的臨時建筑的,應該給與補償;對確認為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。

          第五條 [征稅補償項目]

          征稅補償項目還包括被征稅房屋的價值補償、遷往酬勞、臨時安置費、裝修補償及其他項目補償。

          第六條 [補償移往價格的確定]

          1.對被征收房屋補償價格和安置房價格,被征稅人可以選擇按房地產市場評估價格展開結算差價,也可以自由選擇按本方案的規定計算被征收房屋的補償金額和安置房價格。

          2.自由選擇按房地產市場價格展開評估的,由具備相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確認的被征稅房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請審核評估。對審核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請檢驗。

          第七條 [房屋用途的確認]

          1.房屋用途和土地用途,不應以房屋所有權證和土地用于權證載明的用途為準。未經規劃部門批準的臨街住宅改為店面或改變房屋用于用途的房屋,原則上仍按原房屋使用用途補償安置。

          2.現狀為底層臨街店面,但房屋所有權證上載明為住宅或沒辦理房屋所有權證的,合乎以下條件之一的,可按商業用房認定:

          (1)1984年1月5日國務院《城市規劃條例》實行前以來一直作為店面經商,并領有工商營業執照和納稅憑證的;

          (2)1984年1月5日后至1990年4月1日前未經規劃部門批準后臨街住宅改為商業店面并沿襲使用的,且領有工商營業執照和納稅憑證的;未經規劃部門批準擅自拆除自然間隔的,仍按原自然間隔分別計算出來店面和其它用房面積;

          (3)1990年4月1日以后經規劃管理部門批準后臨街住宅改為商業店面,并領有工商營業執照和納稅憑證的;

          (4)批準用地文件規定為商業用地的臨街建筑物第一自然間隔進深部分或土地用于權證中載明為商業用地部分的。

          3.根據本條第2款確認為商業用房的,其商業面積原則上按原房設計的第一自然間隔計算出來,但進深多達8米的,則按進深8米確認為商業面積。

          第八條 [搬遷酬勞]

          搬遷費按被征收房屋的建筑面積計算出來,住宅每次6元/㎡,生產、營業用房每次8元/㎡,倉儲及辦公用房每次7元/㎡;遷往費少于200元的按200元/次計。自由選擇貨幣補償的,支付一次的遷往費;選擇產權對調的,按來往兩次計算出來。

          第九條 [臨時安置費]

          1.選擇產權對調方式移往的,由被征稅人實行自行過渡,征稅部門按本方案的規定計算出來臨時安置費。

          2.臨時過渡性期限暫定為36個月,過渡性期限按實計算(嚴重不足一個月的按一個月計算),自被征稅房屋交付給之日起至安置房竣工驗收合格通知承銷之日為止。

          3.臨時安置費按被征稅房屋建筑面積計算出來,每月6.5元/㎡。選擇產權調換的,按實際過渡性期限計算出來臨時安置費;逾期移往的,自逾期之月起繳納雙倍臨時安置費。自由選擇貨幣補償的,一次性支付六個月的臨時安置費。

          第十條 [安置房建設標準]

          1.安置房的建筑結構、面積、層數、朝向及戶型等以批準的總平面圖、建筑方案及施工圖不盡相同(參見移往示意圖)。

          2.安置房建設標準為:鋼筋混凝土框架,工程質量以竣工驗收合格不盡相同,外墻翻新以規劃設計為準,樓面為鋼筋混凝土樓板,加裝進戶門、外墻窗,不加裝內門窗。水電及燃氣線路連接到戶,戶內管線由用戶自理。

          3.被征稅房屋原已辦理的水電及燃氣立戶申請的,在簽定面積澳門基本法及辦理交房申請后由被征稅人自行辦理銷戶手續。

          第十一條 [違章建筑處置辦法]

          征收違章建筑、違法用地和超過批準后期限的臨時建筑不予補償移往。但結合本項目實際,凡在通報的簽下期限內按時簽下及交房的,可按所建面積及結構給予適當的材料費補貼。

          第二章 住宅房屋補償安置

          第十二條 [住宅房屋的補償價格]

          1.融合地段區位、房屋結構、成新、征稅時點等因素,對征收區域內各類房屋的補償價格確定如下:

          (1)框架結構:6100元/㎡+1500元/㎡×成新率;

          (2)磚混結構:6100元/㎡+1400元/㎡×成新率;

          (3)磚(土)木結構:6100元/㎡+1300元/㎡×成新率。

          2.被征收房屋主房整幢為一層的,按建筑面積增加補償300元/㎡;整幢為兩層的,按建筑面積增加補償100元/㎡。

          第十三條 [其他項目補償]

          1.室內裝修物及其他地上附著物、構筑物補償標準按照《莆田市人民政府關于印發莆田市征地征地補償移往標準的通報》(莆政綜〔2013〕10號)規定的相應標準繼續執行,參見附件1、2。

          2.空(埕)地補償:被征稅人土地證范圍內的空(埕)地按600元/㎡不予補償。

          3.電話移機費:按每部電話58元/次計算,實施貨幣補償的按一次計算出來,實行產權調換的按兩次計算。

          4.有線電視移機費:按200元/戶·次計(以有線電視收視證為憑),實行貨幣補償的按一次計算,實施產權對調的按兩次計算。

          第十四條 [住宅安置辦法及計價標準]

          1.安置房的位置:選擇產權調換移往的,采行同性質同用途安置的原則,提供本項目改造范圍內的套房用于安置。安置房的具體位置參見移往示意圖(戶型結構及面積等應以最后批準后的建筑方案及施工圖不盡相同)。

          2.簽下選房順序:對按時已完成丈量面積確認并交房的,采取抽簽的辦法確定簽下選房的先后順序。

          3.選房規則:根據等面積移往的原則,選房時應靠最相似于舊房可安置面積的套型選擇安置房。在選房時,確因結構或戶型原因超過可移往面積的,超強面積部分原則上不得多達舊房可安置面積的15%(最多不超過15㎡)。被征收房屋面積或選擇產權調換后剩余的面積少于30㎡(含30㎡)的,不予移往,實行貨幣補償。

          4.安置房計價標準:安置房建筑面積與舊房可移往面積相等的部分,按移往價計價;因結構或戶型原因超面積的,則安置房建筑面積超過可安置舊房建筑面積15%(最多不多達15㎡)以內的部分按優惠價計價;其余超面積的部分按讓利市場價計價。明確價格為:以套房第一層至第七層為基準層,移往價為7600元/㎡、優惠價為8100元/㎡、讓利市場價為11000元/㎡,自套房第八層起計取層次劣,層次劣為每層遞減30元/㎡,自第二十一層(指自然層)起層次劣每層遞增25元/㎡。對移往兩套或兩套以上的被征收人,其享受優惠價的面積、享用惠及市場價的面積不應按所安置套房面積比例分攤算入每套套房。

          第十五條 [住宅獎勵措施]

          1.貨幣補償獎勵金:被征稅人自由選擇貨幣補償的,按照被征稅房屋補償金額的30%給予貨幣補償獎勵金。

          2.按時丈量證實獎勵:在規定簽約期限內按時已完成丈量并確認面積的,按被征稅房屋建筑面積獎勵150元/㎡。

          3.按時簽下交房獎勵:在規定簽約期限內按時簽下交房的,按被征稅房屋建筑面積獎勵200元/㎡。

          4.停車位股份:對征稅住宅房屋并選擇產權對調方式的被征收人能按時丈量確認并簽下交房的,每戶可申請人股份停車位一個,售罄為止。明確股份價格及認購辦法等待項目征遷完結后自行發布。

          5.未在規定期限內按時完成丈量證實及簽下交房的,一概不予享用獎勵。

          第三章 商業及經營性用房補償移往

          第十六條 [商業及經營性用房補償價格]

          1.符合商業用房認定條件的,融合商業用房所處的地段區位、征稅時點等因素,對征收區域內各地段商業用房補償價格作如下規定(單位:元/㎡):

          2.除路段1、2、3外的其他路段,或者雖位于路段1、2、3但不符合商業用房認定條件,在2014年12月31日前已經改為店面經營的(不應提供營業執照、納稅憑證等材料),可按第一自然間(進深最深以8米為縮)給予認定為經營性用房,補償單價按11800元/㎡。對該經營性用房,可選擇按等面積安置原則移往相應面積的套房,也可選擇移往商場。

          第十七條 [租金補助]

          被征收房屋為商業用房的,根據房屋所處的區位,由征稅部門按照實際過渡性期限給予支付租金補助(不含投產停業損失補償,折合)。選擇貨幣補償的,給予一次性補助金六個月。繳納租金補助金后,不再繳納臨時安置費及逾期過渡性臨時安置費。租金補助金標準如下(元/㎡/月):

          第十八條 [商業及經營性用房安置辦法及計價標準]

          1.被征稅人對商業用房可選擇貨幣補償,也可選擇房屋產權調換方式展開移往,貨幣補償金額按本方案規定的商業用房補償價格繼續執行。被征收商業用房建筑面積不足30平方米的,原則上實施貨幣補償,可也選擇移往商場。

          2.被征收人自由選擇實行房屋產權調換的,在征稅范圍內給予移往商業用房,具體安置房位置詳見移往示意圖(房屋結構、面積等應最后批準后的建筑方案為準),具體移往辦法如下:

          (1)被征稅的底層房屋產權登記或規劃審批為商業用途的,或者底層商業面積大于30平方米的,給予移往相應面積的店面或商場;對其他商業用房或經營性用房,給予移往相應面積的商場。

          (2)安置店面的,原則上采行等面積安置的辦法給與移往,被征收房屋商業面積與移往店面面積大于的部分按安置價計價;超面積部分按讓利市場價計價。移往商場的,按照被征稅的商業用房或經營性用房面積的1.3倍給與計算可享用安置面積,并按安置價計價;對按時已完成面積證實并交房的被征收人還可按商業用房或經營性用房面積的20%給予增購商場面積,并優惠按讓利市場價的90%計價。

          (3)店面及商場安置時,原則上實行就地移往的原則,即一期商業用房原則上在一期用地范圍內安置,二期商業用房原則上在二期用地范圍內安置。

          (4)在店面及商場選房時,對按時已完成面積確認并交房的,按照路段1商業、路段2商業、路段3商業、經營性用房的先后4個批次依次進行選房,同一批次采行淘汰賽的辦法確定選房的先后順序。

          3.店面及商場計價標準:

          (1)一類區店面:安置價21000元/㎡,讓利市場價25000元/㎡;

          (2)二類區店面:安置價18000元/㎡,惠及市場價23000元/㎡;

          (3)一類商場:安置價15800元/㎡,惠及市場價18800元/㎡;

          (4)二類商場:移往價9800元/㎡,讓利市場價13800元/㎡。

          4.所安置的商場按房產測繪的獨立國家單元為單位實行產權共計,由該商場單元的各產權人按照產權建筑面積比例分別享有權利及承擔義務,并由各產權人共同協商對外發展商,或者委托商場所在的社區居委會統一招商并對外招租。

          第十九條 [商業用房獎勵措施]

          被征稅人在規定期限內按時完成丈量證實并簽下交房的,可給與享用貨幣補償獎勵金、按時丈量確認獎勵金、按時簽約交房獎勵金,具體獎勵標準按照本方案第十五條住宅獎勵措施的規定執行。

          第四章 商場及單位用房補償安置

          第二十條 [商場補償移往辦法]

          1.被征收房屋為商場用房的,原則上采行貨幣補償方式給與安置,由房屋征稅部門委托房地產估價機構評估確認補償金額。

          2.若被征收人選擇采取房屋產權對調方式,則根據等性質、等功能安置的原則,由房屋征稅部門委托房地產估價機構分別評估確認被征稅房屋的補償金額和安置房價款。

          第二十一條 [單位用房安置方式]

          1.在莆田市內已有辦公場所的中央、省及市屬單位,采取貨幣補償方式不予安置,不實行房屋產權對調。

          2.在莆田市內無他處辦公場所的中央、省上、市屬單位及區直單位,由各單位自行解決過渡性辦公場所問題,并可根據被征收單位的實際情況按不多達原辦公面積給與房屋產權對調安置,并按照等價值移位原則有序差價。

          3.對銀行金融機構原則上給與移往相應的銀行營業網點,其余面積采行貨幣補償方式予以移往,并按照等價值置換原則互補差價。但金融機構在市內無他處辦公場所的,可根據安置房規劃情況給予指定房源用于移往。

          4.除上述中央、省、市及區屬單位、銀行金融機構外的其他單位,原則上采行貨幣補償方式予以安置;對確需采行房屋產權調換的,可根據安置房規劃情況給予指定房源用于移往。

          第二十二條 [單位用房補償標準]

          1.被征稅的單位用房經批準后或產權注冊的用途為住宅、商業用房的,分別按照本方案關于住宅、商業用房補償移往辦法的規定繼續執行。

          2.被征收單位除住宅及商業外的其他用房(包括辦公用房、經營網點等)補償標準可以選擇由房地產估價機構進行評估確定,也可選擇按本方案規定的補償標準確認。自由選擇評估確定的補償金額的,應對被征收房屋補償金額及產權調換的安置房價格同步進行評估,對返結算;選擇按本案規定確定的補償金額,則產權調換的安置房價格也按本方案規定計價。

          3.被征稅人自由選擇按本方案規定標準展開補償的,被征收房屋的補償金額包括土地使用權價值補償、房屋建筑物價值補償及翻新等附屬物補償三部分,具體標準如下:

          (1)土地使用權價值補償(萬元/畝):

          (2)房屋建筑物補償標準:

          (3)翻新等附屬物補償項目及補償標準參照《莆田市征地征地補償安置標準》(莆政綜〔2013〕10號)之附件《征遷其他地上附著物補償標準》、《征遷地上構筑物補償標準》的規定繼續執行(詳見附件1、2)。

          (4)單位用房根據權屬證明材料或相關批準后文件反映為辦公用途,但已實際變更為住宅或商業用房的,除已經辦理更改用途法定申請外,仍按辦公用途給與補償移往,但對底層房屋實際作為經營性用房或商業網點的,對按時簽下交房的,可按經營性用房或商業網點的實際經營面積給予獎勵補償11800元/㎡。

          第二十三條 [產權對調安置房計價標準]

          1.被征稅單位采行房屋產權對調的,根據單位實際情況及被征稅房屋用途等情況給予移往適當的商務辦公用房或經營性用房(營業網點),安置面積原則上不超過被征收房屋面積,并按照等價值置換原則展開承銷。

          2.安置房計價標準:安置房面積與被征收房屋面積大于的部分按照安置價承銷,因戶型結構等特殊原因超強面積安置的,超面積在10%以內的部分按惠及市場價結算,其余超強面積部分一律按市場價承銷,具體價格如下(元/㎡):

          第五章 簽下及承銷

          第二十四條 [簽下及遵守]

          1.簽下期限:被征收人應在房屋征稅部門通報的簽下期限內已完成被征收房屋面積確認并簽訂澳門基本法。

          2.搬遷交房:被征收人不應在征稅部門通知的搬遷期限內按時遷往,并將被征收房屋及附屬物原始交付給征收部門。

          3.簽訂協議:在完成安置房設計后,由征稅部門另行通知或在《湄洲日報》公告通報被征稅人在登錄簽約期限內辦理安置房選房簽下,就補償方式、補償金額、安置房面積及價款、搬遷酬勞、移往退休金等事項議定征稅補償協議。

          第二十五條 [爭議解決]

          1.房屋征稅部門與被征收人在本方案確定的簽下期限內約不成補償協議的,或者被征收房屋所有權人不具體的,由房屋征收部門呈報城廂區人民政府依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定作出補償要求,并在房屋征收范圍內不予公告。

          2.被征稅人對補償決定上告的,可在補償決定送達之日起六十日內向莆田市人民政府申請人行政復議,或者在六個月內依法向人民法院駁回行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不駁回行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不遷往的,由城廂區人民政府依法申請人民法院強制執行。

          第二十六條 [產權證件辦理]

          1.被征稅房屋的土地使用證、房屋所有權證或不動產權證書在簽定征稅補償協議時統一收回遞涉及部門注銷。

          2.安置房新建房屋的不動產權證按規定統一辦理,被征收人應予以因應。

          第二十七條 [結算辦法]

          1.選擇貨幣補償方式的,在達成協議并辦理交房及水電燃氣銷戶申請后一年內由征稅部門分期繳納給被征收人,明確以協議為準。

          2.自由選擇房屋產權調換方式的,被征收房屋各項補償款由房屋征稅部門用于繳納被征收人的安置房價款,超過安置房價款的部分(即剩余款項)在簽約并辦理交房及水電燃氣銷戶申請后一年內由征收部門分期支付給被征收人;不足款項(即差價款)在安置房竣工驗收合格交付使用前,按實承銷,付清余款,具體以協議不盡相同。

          3.房屋征稅部門通知被征稅人辦理結算及交房手續等,可采取書面通知,也可以在《湄洲日報》上登報通知。

          第六章 附則

          第二十八條 [生效時間]

          本方案自房屋征收公告發布之日起生效。

          第二十九條 [解釋權]

          本方案由房屋征收部門負責說明,未盡事宜由房屋征稅部門另行制定實施細則及補充規定。

          附件:

          1.征遷其他地上附著物補償標準

          2.征遷地上構筑物補償標準

          附件1 征遷其他地上附著物補償標準

          附件2 征遷地上構筑物補償標準

          來源:莆田市城廂區人民政府

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