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          城市私有房屋附著土地超出容積率的部分,能否獲得拆遷補償款?

          作者:匿名  來源:拆遷法律咨詢網  日期:2021-10-24

          ■本文作者:郭玉 北京在明律師事務所

          城市房屋征地過程中,容積率往往是人們容易忽略的一個盲點,但這又是非常重要的一點,因為它直接關系著征地款的多少。那么,容積率到底是什么呢?我們先來搞清楚這個基礎性的問題。容積率是指地上建筑面積與可利用土地面積的比值,其將直接關系到建筑用地的大小。為規范房地產市場,避免不當房地產開發商有漏洞可鐵環,容積率受到政府的嚴格審查。

          房屋征地時,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條的規定以及房地一體的原則,城市私有房屋附著土地遠超過容積率的部分很可能就會被認定為違法建筑,無法獲得拆遷補償款;但是,生活中容積率的問題情況簡單,不會由房屋修建年代、產權登記制度不完善等歷史原因所致,這就必須具體問題具體分析,專業律師幫您厘清這些“貓膩”,謀求最大的權益。

          【以案釋法】

          繳先生有一套祖傳房屋,其爺爺在新中國成立前發給了房地產所有權證,該證寫明該房屋建筑面積為87.99平方米,但當時并未發給土地用于權證。2002年8月,其房屋所在地的房產行政管理部門委托某發展中心負責管理征地事項。2002年10月,房地產評估事務所對該房屋展開評估,并作出評估結論:房屋建筑面積為87.99平方米的房屋價值284278元。付先生對此評估結果提出異議,該房地產評估事務所發文更正原評估結果,減少了土地補償項目,減少部分為:超過規定容積率占據的土地面積144.99平方米,補償金額為1892元。付先生因不拒絕接受對土地的補償數額,雙方未達成補償安置協議。后發展中心向房管局明確提出裁決申請人,但繳先生對保持原狀的判決仍不能接受。付先生以房管局做出裁決的補償數額不準確為由,提起訴訟,催促撤銷房管局的判決。

          一審法院認定:被告房管局作為房產行政管理部門具備判決主體資格,其委托具備資格等級證書的發展中心負責辦理相關事項,發展中心依法委托具有資質的評估公司進行評估,該評估報告內容合法有效地。被告房管局對明確提出的申請展開審查后調解,經調解未能達成協議一致而形成行政裁決,該具體行政不道德合法有效。

          一審法院判決:保持被告房產管理局作出的裁決書。

          原告繳先生不服一審判決,駁回上訴。

          二審法院裁決:駁回上訴,維持原判。

          上訴人繳先生上告二審判決,申請合議庭。

          合議庭法院經復查向最高人民法院請示,依據最高人民法院回應,雙方當事人達成協議妥協。申請再審人繳先生獲得合理補償后,撤回再審申請。

          【裁判要旨】

          新中國正式成立初期獲得房地產所有權證的城市私有房屋附著土地遠超過容積率的部分,拆遷時應該按照房地產市場評估價格不予補償。

          【律師眾說紛紜】

          從法院的裁判結果分析,城市私有房屋吸附土地超出容積率的部分能否獲得房屋移往補償,關鍵各不相同房屋修建的時間。具體還包括以下兩種情況:

          (1)解放初期建成的城市私有房屋。

          解放初期竣工的城市私有房屋,其房屋以及土地在當時均由房屋所有人擁有所有權;同時根據涉及法律規定,以貨幣方式補償的,貨幣補償的金額根據被征地房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。此時,房屋遠超過土地容積率修建的部分仍可獲得合理補償。

          (2)《城鄉規劃法》及相關法規完善后竣工的城市私有房屋。

          在《城鄉規劃法》實施之前,城市房屋建設在容積率等方面并無完備的法律規定進行嚴苛規劃控制,2008年《城鄉規劃法》實施后,為進一步規范建設用地容積率的管理,又根據《城鄉規劃法》制定了《城市、鎮控制性詳盡規劃編成審核辦法》《建設用地容積率管理辦法》等法律法規。既然我國有關法律規定已經具體,任何建設單位都應該按照國有建設用地使用權出讓合同的誓約或國有建設用地使用權撥給批準后文件規定的土地用途、容積率等利用土地,不得擅自改變。即法律已經明令禁止經常出現房屋吸附土地使用權面積遠超過容積率的情況。由此,被征收的房屋建筑面積小于土地使用權面積時,對房屋附著土地使用權面積超出容積率的部分,不再單獨展開補償。

          綜上,拆遷時,在計算出來解放初期獲得房地產所有權證的城市私有房屋吸附土地超出容積部分的補償數額時,如果能夠推定為有償取得的,應該按照房地產市場評估價格予以確定。

          【律師提示】

          在明律師提醒您,城市私有房屋附著土地遠超過容積率的部分能否取得拆遷補償款,需要明確問題具體分析,如果您對城市私有房屋拆遷補償涉及問題仍有疑惑,一定要找專業的律師咨詢,以維護自己的合法權益。

          【關聯法規】

          《城鄉規劃法》《土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》《建設用地容積率管理辦法》《城市、鎮控制性詳細規劃編成審核辦法》

          版權聲明:本文為北京在明律師事務所原創文章,未經許可,拒絕刊登!

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